PERSPECTIVAS DO MERCADO HOTELEIRO

E RESIDENCIAL TURÍSTICO BRASILEIRO

Por: Caio Sergio Calfat Jacob

O turismo é o setor de maior e mais estável crescimento da economia mundial, emprega 204 milhões de pessoas (10% dos trabalhadores do planeta), sua taxa de crescimento supera a do PIB mundial e contribui com 6% dos impostos pagos; o setor deve crescer 7,5% a.a. nos próximos 10 anos, movimentando cerca de U$ 3,4 trilhões (10,9% do PIB mundial).

Em relação ao Brasil, na última década, recebemos, em média, 5 milhões de turistas estrangeiros/ ano, que deixaram no País quase US$ 4 bilhões/ ano e o turismo interno gerou US$ 13 bilhões/ ano. O Brasil reúne 1.650 municípios turísticos integrados a um programa governamental de investimentos, desenvolvido em parceria com a OMT (Organização Mundial de Turismo).O governo federal implantou o Plano Nacional de Turismo, que tem como objetivos:

– Desenvolver produtos de qualidade que levem em conta as diversidades regionais, culturais e naturais do Brasil;

– Tornar os destinos turísticos brasileiros mais acessíveis;

– Promover o turismo como instrumento para maior igualdade social.

Metas até 2007:

– Gerar 1,2 milhões de novos empregos no setor;

– Desenvolver pelo menos 3 destinos turísticos por Estado;

– Atrair 9 milhões de visitantes estrangeiros por ano;

– Exportar US$ 8 bilhões em serviços de turismo por ano;

– Aumentar o volume de transporte aéreo doméstico de 35 milhões de passageiros transportados para 65 milhões ao ano.

O parque hoteleiro brasileiro atualmente é composto por cerca de nove mil estabelecimentos hoteleiros, totalizando 400.000 Uhs, metade das quais na região Sudeste, especialmente nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro; 25% se distribui pelos estados do Nordeste, com maior destaque para a Bahia, estado que recebeu o maior número de resorts nos últimos anos, com vários empreendimentos de grande porte, invariavelmente apresentando desenvolvimento imobiliário anexo aos resorts.

Em relação ao mercado de imóveis residenciais turísticos, os últimos levantamentos nos mostram que 5% dos europeus que visitam o Brasil são proprietários de imóveis próprios - há 6 anos este número era inexpressivo; que em quatro anos quintuplicou o número de portugueses com imóveis no Brasil; que 40% dos imóveis residenciais vendidos no Ceará em 2004 foram para estrangeiros e que no Rio Grande do Norte, este percentual foi de 35%. Como conseqüência, houve um significativo aumento do número de vôos regulares e charters da Europa para as capitais nordestinas.

Quanto aos destinos turísticos brasileiros, o Estado de São Paulo é o maior centro de turismo de negócios do Brasil, possui a maior reserva de Mata Atlântica do país, o maior número de cavernas das Américas, 622 km de praias, 65 estâncias balneárias, climáticas, hidrominerais e termais, cidades históricas, atrações culturais. São Paulo, no aspecto turístico é auto-sustentável; a capital é o maior emissor nacional e internacional do Brasil, seguido do Interior do Estado.

O governo paulista pretende transformar São Paulo em “Estado do Turismo”, através da criação de novo modelo de organização de circuitos turísticos, do agrupamento dos municípios de identidade comum de atrativos e da criação de roteiros e circuitos turísticos por todo o estado.

Em São Paulo, capital, há superoferta de hospedagem – cerca de 60.000 Uhs, o que reduziu substancialmente a taxa de ocupação e as tarifas praticadas na cidade nos últimos anos; desta forma, o parque hoteleiro paulistano passa por uma seleção natural forçada e, especialmente através do setor de eventos e de ações da nova SPTuris (ex- Anhembi), procura potencializar o aumento da demanda de hóspedes, para voltar a produzir bons resultados.

Entretanto, nos destinos turísticos de lazer, como no litoral e em destinos campestres e serranos, há oferta precária de hospedagem e condições de crescimento.

No Vale do Paraíba, que conta com ótimas cidades como São José dos Campos, Taubaté, Jacareí, entre outras, observa-se uma situação especial: a pequena distância de dois dos mais importantes destinos turísticos paulistas e brasileiros: Campos do Jordão junto à Serra da Mantiqueira, a mais européia das cidades brasileiras, e o Litoral Norte Paulista – Costa dos Alcatrazes, junto à Serra do Mar, abrigando praias como Maresias, Ubatuba, Juquehy, Barra do Una, Baleia, Boiçucanga, Cambury, Barra do Sahy, São Sebastião, Ilha Bela.

Portanto, tem-se o turismo de negócios ao longo das grandes indústrias da Via Presidente Dutra e o turismo de lazer na serra e na praia – um conjunto de desenvolvimento turístico equilibrado em torno do Vale do Paraíba e seu forte poder aquisitivo.

O Rio de Janeiro ainda é o principal destino turístico brasileiro, responsável pela entrada de 35% dos estrangeiros no Brasil, apesar dos graves problemas de segurança que há décadas vem desgastando a imagem de uma das cidades mais bonitas do mundo.

Entretanto, o parque hoteleiro do Rio é antigo, desatualizado e mal conservado; não viveu a “explosão dos flats” – alguns poucos novos hotéis se instalaram na Barra, no centro e no Botafogo. Desta forma, há demanda para mais hotéis de negócios na capital e de lazer e eventos nos destinos próximos, litorâneos ou serranos.

A infraestrutura turística do Estado do Rio de Janeiro necessita de investimentos em infraestrutura: segurança, estradas, saneamento básico, aeroportos, parque hoteleiro e de valorizar seus principais destinos, como Angra dos Reis, Parati, Búzios, Macaé, Rezende, região serrana.

A Bahia possui a maior extensão costeira dos estados brasileiros

: 1.188 km e Salvador é a 3a. maior cidade do país. Possui localização geográfica estratégica, infra-estrutura adequada, setor público receptivo ao empresariado, economia competitiva, mão-de-obra qualificada e incentivos fiscais. A estratégia do governo estadual é transformar a Bahia no principal destino turístico do país.

Para tanto, apoiados na cultura baiana, na segmentação turística, na interiorização do turismo no Estado, nas APAS – Áreas de Proteção Ambiental, no Prodetur – NE - Programa de Desenvolvimento Turístico do Nordeste, foram criadas doze

­ Zonas Turísticas.

A Costa dos Coqueiros é o maior case de sucesso da costa baiana, com empreendimentos de sucesso como Praia do Forte Ecoresort e Costa do Sauípe e vários outros resorts e condomínios de grupos portugueses, como Vila Galé e Espírito Santo, espanhóis como Iberostar, italianos como Orissio, jamaicano como SuperClubs, francês como Accor, norte-americano como Marriott. Os empreendimentos imobiliários turísticos se espalham por cerca de 90 km de praias entre Salvador e Sauípe, com destaque para os empreendimentos na Praia do Forte, em Interlagos e Arembepe, em Guarajuba, Em Imbassaí e em Sauípe.

Em Pernambuco, observa-se o boom do desenvolvimento turístico, especialmente a sul de Recife, nas praias de Cabo de Santo Agostinho, Muro Alto e Porto de Galinhas com empreendimentos consagrados como o Blue Tree, o Nannai e o Summerville e os novos Marulhos Parthenon Resort da Queiroz Galvão, o SuperClubs Breezes da Moura Dubeux, o Resort Ipojuca de grupo português, o Ancorar Resort da Acon Construções e os projetos em andamento na Casa do Governador, provavelmente com o grupo português Espírito Santo, e os hotéis mais antigos de Porto de Galinhas.

O Ceará vive a inédita experiência de ser a extensão do território português; tantos são os projetos de hotéis e empreendimentos imobiliários turísticos em implantação, especialmente na capital e no litoral leste, abaixo de Fortaleza. Cerca de 40% dos imóveis residenciais vendidos no Ceará em 2004 foram para europeus. Há seis protocolos de intenção assinados com o governo estadual, envolvendo capital português, que deverão lançar novos empreendimentos até 2007, representando um aporte inicial de US$ 500 milhões, entre eles o Projeto Turístico Praia Bela Resort Village em Aquiraz, o Projeto Fortim, oComplexo Parque das Falésias, do Grupo Oásis, o projeto do Complexo Turístico Praia do Farol, em Camocim e o projeto do Complexo Hoteleiro Vale das Nascentes, na Praia das Fontes, em Beberibe.

Identifica-se, no Rio Grande do Norte, em menor escala, situação idêntica à do Ceará: cerca de 35% dos imóveis residenciais vendidos no estado em 2004 foram para europeus. Em relação aos novos projetos, há o Projeto Pitanguy a 60 km a oeste de Natal , o Portal do Brasil Resorts, localizado a 39 km a oeste do Aeroporto de Natal.

No litoral leste de Natal, além dos empreendimentos da Via Costeira, com destaque para os resorts do grupo português Pestana, do grupo espanhol Serhs e do Senac, há diversos empreendimentos menores e charmosos em Ponta Negra sendo realizados por portugueses, espanhóis e italianos e em Pipa/ Tibau do Sul, além das várias pousadas, há um grande empreendimento do grupo Bezerra em estudo.

Alagoas absorve investidores italianos, especialmente em seu litoral norte e outros europeus. O maior destaque é o Projeto Onda Azul, localizado em Barra de Camaragibe, a 90 km a norte de Maceió, que terá um Grand Hyatt Beach Resort, e investimento da ordem de US$ 170 milhões.

Sergipe e Paraíba começam a atrair os investidores, devido à alta dos preços dos imóveis nos estados vizinhos do Nordeste; Maranhão, Piauí e Pará estão se apresentando de forma mais freqüente para os investidores e o Amazonas está com vários projetos de hotéis de selva em andamento, diversos navios, como o do Iberostar, verdadeiros resorts, navegando por seus rios e produtos sendo vendidos diretamente no exterior.

Portanto, consideramos que o crescimento da demanda turística para o Brasil está ligado à diulgação do Destino Brasil, ao crescimento da economia do país, à implantação do Prodetur/ NE fase 2 (treinamentos – investimento na mão-de-obra local, melhoria de infraestrutura, etc.), ao crescimento do ecoturismo, do setor de eventos e de esportes como o tênis e o golfe, ao aumento de vôos, especialmente internacionais.

Com isso, a seqüência natural é a expansão de outros destinos como, o Amazonas – hotéis de selva, a Foz do Iguaçu modernizada, Bonito e o Pantanal Mato-grossense, destinos ecológicos como as chapadas Diamantina, dos Veadeiros, dos Guimarães, Jalapão, serras e parques por todo o país, as cidades históricas de Minas Gerais, as cidades serranas como Gramado, Campos do Jordão, Teresópolis.

O trabalho realizado na Bahia é o modelo para o setor turístico no Brasil, os investimentos do Prodetur I e II permitiram a criação da infraestrutura básica das várias regiões turísticas deste estado.

Quanto aos empreendimentos imobiliários turísticos, os valores de venda estão diretamente ligados ao sucesso dos empreendimentos hoteleiros. Finalizando, acreditamos que a demanda para toda a oferta em construção possa ser criada em função da infraestrutura e da oferta existentes, associadas a um competente trabalho de marketing.

*CAIO SERGIO CALFAT JACOB
caio@calfatjacob-navarro.com.br

Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes - Mogi das Cruzes - SP, em 1980.

2º Vice-Presidente da LARES - Latin American Real Estate Society - Sociedade Latino - Americana de Estudos Imobiliários, eleito em 20/10/98;

Construtor, Incorporador e Consultor Imobiliário, pelas empresas:
Construtora NTR, Videosom Empreendimentos Imobiliários, Casatec Comercial Construtora e Caio Calfat Consultoria de Empreendimentos; a primeira como engenheiro de obras e as três últimas como sócio-diretor, realizando 16 empreendimentos em incorporações próprias e de terceiros;

Desenvolvimento de Negócios para Kallas Engenharia e Empreendimentos, participando de cerca de 24 empreendimentos na capital e interior do estado de SP, possibilitando a classificação da empresa em terceiro lugar no Top imobiliário em 1993.

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